EL PROBLEMA JURÍDICO SOCIAL
El presente articulo versa sobre la
problemática, dificultades o limitaciones que se presentan en torno a la
inscripción, en el Registro de Propiedad Inmueble, las prescripciones
adquisitivas declaradas en sede notarial, es decir de aquellas
prescripciones adquisitivas de dominio de bienes inmuebles que no han
sido declaradas conforme lo establecido por el Código Procesal Civil en
virtud de una resolución judicial firme que permita el cambio en cuanto a
la titularidad de dominio de aquel que así lo requiera o lo demande,
sino que por el contrario dicha declaración es en virtud de un acta
notarial expedida por el notario ubicado o cuya jurisdicción corresponda
a la misma en donde se encuentre ubicado el predio materia de
prescripción adquisitiva o usucapión, así como de alguna forma dar a
conocer la existencia de vacíos o contradicciones presentadas entre las
normas en general que permiten la inscripción de este tipo de actos.
Este monopolio judicial fue moligerado,
al otorgarse a ciertos estamentos del Estado, la facultad de declarar
en sede administrativa la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles
rústicos y urbanos.
Ello en atención a que la prescripción adquisitiva no suele generarse contención sobre su declaración. En la actualidad desde la dación de la Ley 27157, su reglamento el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC y la Ley 27333, la declaración de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles urbanos puede ser conocida en sede notarial”.[1]
Como bien lo manifestáramos en el párrafo anterior, por el mismo hecho de ser el tema y en si las normas materia de estudio como son la Ley 27157, su Reglamento el Decreto Supremo 008-2000-MTC y la Ley 27333, normas que por su naturaleza son de un carácter innovativo en cuanto al tema referido a la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles, del estudio de las mismas así como de su aplicación han resultado y surgido una serie de problemas en cuanto al resultado que las mismas deberían producir una vez usadas, toda vez, que si bien creemos las mismas tuvieron como finalidad acabar de una manera más pronta con las informalidades[2], trámites largos y onerosos - siendo que la conclusión principal, es que la propiedad debe permitir la exclusión más perfecta al menor costo posible, pero permitiendo paralelamente que los terceros estén en la posibilidad de conocer el derecho del que ha sido excluido -[3] tal y como se señala ante el Poder Judicial así como la falta de relación entre la realidad registral a la realidad formal en cuanto al dominio de los bienes inmuebles, ello no sucedió de la manera que inicialmente se planteara, puesto que la mismas han sido cuestionadas así como su aplicación en sede registral, siendo que más que facilitar el trámite de la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio ha representado una serie de problema para aquellos usuarios que de alguna u otra forma solicitan la inscripción de su titulo de dominio en la partida registral correspondiente, ello debido a que las normas no han sido otorgadas con la claridad del caso, porque ha sido necesario la expedición de muchas directiva expedidas por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, para uniformizar criterios entre los Registradores Públicos en cuanto a la calificación de los títulos presentados respecto de este tema, porque respecto de otros puntos no hay un criterio uniforme entre los Registradores Públicos e incluso entre la resoluciones expedidas por el mismo Tribunal Registral al cual suben en apelación las diversas denegatorias de inscripción o tachas formuladas según sea el caso.
Entonces, y en este orden de ideas señalaremos que, el problema del vacío parcial de las normas jurídicas conlleva a diversos criterios en cuanto a su aplicación y al uso de diversas directivas emitidas en este caso por el órgano registral correspondiente (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) que permitan de alguna u otro forma uniformizar criterios en cuanto a su aplicación.
Como bien sabemos “la prescripción adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad por la transformación de la posesión en derecho de propiedad debido al transcurso del tiempo”.[4]
Durante mucho tiempo, dentro de nuestra legislación nacional la única forma de adquirir el dominio del bien bajo la prescripción adquisitiva y posteriormente inscribir dicho derecho era en virtud de la resolución judicial que declara tal situación, tal y como consta en los artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil.
Sin embargo tal situación cambiaría cuando se publicara la Ley N° 27157 denominada Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, la misma que como tema principal, trataría la regularización de la edificaciones, es decir la inscripción de las declaratorias de fábrica que no se hallaran registradas en el Registro de Propiedad Inmueble así como las modificaciones de las fábricas ya registradas que no hubieran tenido acceso a registros y que no contaran con la correspondiente Licencia de Construcción, Conformidad de Obra, entre otros documentos que se requerían, según leyes de la materia, para su respectiva inscripción y que se hubiesen culminado con anterioridad al 21 de julio de 1999, siendo que dichas inscripciones se podían realizar al amparo del denominado Formulario Registral (FOR) elaborado para este tipo de actos, el mismo que debería presentarse con las legalizaciones de firmas correspondientes a los propietarios de los inmuebles así como del ingeniero o arquitecto verificador de la obra (el mismo que debería dar fe no solo de la distribución del inmueble sino también de la fecha de conclusión de la obra), los respectivos planos así como otros documentos a que se refería la citada norma.
Ampliando lo manifestado en el párrafo anterior cabe señalar que, en la materia de análisis y de estudio se presentan tres normas de importancia como son la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, el Decreto Supremo 008-2000-MTC Reglamento de la Ley 27157 y la Ley N° 27333, siendo esta la que en su artículo 5 desarrolla lo concerniente a la inscripción de las prescripciones adquisitivas en virtud de acta notarial expedida por el Notario correspondiente.
Como dijéramos, el tema de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de bienes inmuebles tratada en los artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, se modificaría cuando entrara en vigencia la Ley 27157 toda vez que en la misma, en su artículo 7 (De la inscripción cuando el terreno está registrado) manifiesta que “para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompañado del titulo de propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de titulo de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años”.
En este sentido, la norma facultó que los notario públicos, como funcionarios del estado, pudieran declarar la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles, entendiéndose inicialmente que dicha declaración debía estar directamente relacionado o circunscrito con un proceso de regularización de edificaciones que era materia de la Ley 27157, así se entendió por cuanto dicha facultad fue concedida dentro de una ley de regularización de edificaciones.
Sin embargo, en el año 2000 se dictó el Decreto Supremo 008-2000-MTC el cual en sus artículos 35 al 43 reguló el tema relacionado con la prescripción adquisitiva de dominio tratada en la Ley 27157. Dicho trámite regulado inicialmente por los artículo 504[5] y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N° 27157, fue precisado por el articulo 5 de la Ley 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el articulo 21 de la Ley 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
El reglamento de la Ley N° 27157 (Decreto Supremo 005-2000-MTC) definió el universo de los inmuebles a los que seria de aplicación la Ley N° 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones.[6] Por tanto el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.
Sin embargo aún con la dación de este Reglamento de la Ley 27157 se seguían presentando múltiples cuestionamientos en sede registral en cuanto a la aplicación de la ley en lo referente al tema específicamente relacionado con la prescripción adquisitiva de dominio, puesto que las normas aún dejaban vacíos por ser llenados que daban pie a diversas interpretaciones no solo de los notarios que se amparaban en dicho procedimiento sino a los registradores públicos, e incluso vocales del Tribunal Registral que resolvían en caso de apelación, respecto de este tema.
“Téngase presente que la intervención notarial se justifica en cuanto busca desjudicializar una seria de asuntos no contenciosos, excluyéndolos del ámbito del Poder Judicial, sin afectar en lo absoluto los fines y funciones que cumplen los diversos órganos del Estado”. [7]
1.1.- Presentación de casos
Ello en atención a que la prescripción adquisitiva no suele generarse contención sobre su declaración. En la actualidad desde la dación de la Ley 27157, su reglamento el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC y la Ley 27333, la declaración de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles urbanos puede ser conocida en sede notarial”.[1]
Como bien lo manifestáramos en el párrafo anterior, por el mismo hecho de ser el tema y en si las normas materia de estudio como son la Ley 27157, su Reglamento el Decreto Supremo 008-2000-MTC y la Ley 27333, normas que por su naturaleza son de un carácter innovativo en cuanto al tema referido a la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles, del estudio de las mismas así como de su aplicación han resultado y surgido una serie de problemas en cuanto al resultado que las mismas deberían producir una vez usadas, toda vez, que si bien creemos las mismas tuvieron como finalidad acabar de una manera más pronta con las informalidades[2], trámites largos y onerosos - siendo que la conclusión principal, es que la propiedad debe permitir la exclusión más perfecta al menor costo posible, pero permitiendo paralelamente que los terceros estén en la posibilidad de conocer el derecho del que ha sido excluido -[3] tal y como se señala ante el Poder Judicial así como la falta de relación entre la realidad registral a la realidad formal en cuanto al dominio de los bienes inmuebles, ello no sucedió de la manera que inicialmente se planteara, puesto que la mismas han sido cuestionadas así como su aplicación en sede registral, siendo que más que facilitar el trámite de la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio ha representado una serie de problema para aquellos usuarios que de alguna u otra forma solicitan la inscripción de su titulo de dominio en la partida registral correspondiente, ello debido a que las normas no han sido otorgadas con la claridad del caso, porque ha sido necesario la expedición de muchas directiva expedidas por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, para uniformizar criterios entre los Registradores Públicos en cuanto a la calificación de los títulos presentados respecto de este tema, porque respecto de otros puntos no hay un criterio uniforme entre los Registradores Públicos e incluso entre la resoluciones expedidas por el mismo Tribunal Registral al cual suben en apelación las diversas denegatorias de inscripción o tachas formuladas según sea el caso.
Entonces, y en este orden de ideas señalaremos que, el problema del vacío parcial de las normas jurídicas conlleva a diversos criterios en cuanto a su aplicación y al uso de diversas directivas emitidas en este caso por el órgano registral correspondiente (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) que permitan de alguna u otro forma uniformizar criterios en cuanto a su aplicación.
Como bien sabemos “la prescripción adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad por la transformación de la posesión en derecho de propiedad debido al transcurso del tiempo”.[4]
Durante mucho tiempo, dentro de nuestra legislación nacional la única forma de adquirir el dominio del bien bajo la prescripción adquisitiva y posteriormente inscribir dicho derecho era en virtud de la resolución judicial que declara tal situación, tal y como consta en los artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil.
Sin embargo tal situación cambiaría cuando se publicara la Ley N° 27157 denominada Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, la misma que como tema principal, trataría la regularización de la edificaciones, es decir la inscripción de las declaratorias de fábrica que no se hallaran registradas en el Registro de Propiedad Inmueble así como las modificaciones de las fábricas ya registradas que no hubieran tenido acceso a registros y que no contaran con la correspondiente Licencia de Construcción, Conformidad de Obra, entre otros documentos que se requerían, según leyes de la materia, para su respectiva inscripción y que se hubiesen culminado con anterioridad al 21 de julio de 1999, siendo que dichas inscripciones se podían realizar al amparo del denominado Formulario Registral (FOR) elaborado para este tipo de actos, el mismo que debería presentarse con las legalizaciones de firmas correspondientes a los propietarios de los inmuebles así como del ingeniero o arquitecto verificador de la obra (el mismo que debería dar fe no solo de la distribución del inmueble sino también de la fecha de conclusión de la obra), los respectivos planos así como otros documentos a que se refería la citada norma.
Ampliando lo manifestado en el párrafo anterior cabe señalar que, en la materia de análisis y de estudio se presentan tres normas de importancia como son la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, el Decreto Supremo 008-2000-MTC Reglamento de la Ley 27157 y la Ley N° 27333, siendo esta la que en su artículo 5 desarrolla lo concerniente a la inscripción de las prescripciones adquisitivas en virtud de acta notarial expedida por el Notario correspondiente.
Como dijéramos, el tema de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de bienes inmuebles tratada en los artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, se modificaría cuando entrara en vigencia la Ley 27157 toda vez que en la misma, en su artículo 7 (De la inscripción cuando el terreno está registrado) manifiesta que “para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompañado del titulo de propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de titulo de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años”.
En este sentido, la norma facultó que los notario públicos, como funcionarios del estado, pudieran declarar la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles, entendiéndose inicialmente que dicha declaración debía estar directamente relacionado o circunscrito con un proceso de regularización de edificaciones que era materia de la Ley 27157, así se entendió por cuanto dicha facultad fue concedida dentro de una ley de regularización de edificaciones.
Sin embargo, en el año 2000 se dictó el Decreto Supremo 008-2000-MTC el cual en sus artículos 35 al 43 reguló el tema relacionado con la prescripción adquisitiva de dominio tratada en la Ley 27157. Dicho trámite regulado inicialmente por los artículo 504[5] y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N° 27157, fue precisado por el articulo 5 de la Ley 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el articulo 21 de la Ley 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
El reglamento de la Ley N° 27157 (Decreto Supremo 005-2000-MTC) definió el universo de los inmuebles a los que seria de aplicación la Ley N° 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones.[6] Por tanto el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.
Sin embargo aún con la dación de este Reglamento de la Ley 27157 se seguían presentando múltiples cuestionamientos en sede registral en cuanto a la aplicación de la ley en lo referente al tema específicamente relacionado con la prescripción adquisitiva de dominio, puesto que las normas aún dejaban vacíos por ser llenados que daban pie a diversas interpretaciones no solo de los notarios que se amparaban en dicho procedimiento sino a los registradores públicos, e incluso vocales del Tribunal Registral que resolvían en caso de apelación, respecto de este tema.
“Téngase presente que la intervención notarial se justifica en cuanto busca desjudicializar una seria de asuntos no contenciosos, excluyéndolos del ámbito del Poder Judicial, sin afectar en lo absoluto los fines y funciones que cumplen los diversos órganos del Estado”. [7]
1.1.- Presentación de casos
CASO NUM 1
SUNARP[8]
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 077-2005-SUNARP-TR-L
Lima, 16 Febrero 2005
APELANTE : POOL RIVERA CÁRDENAS
TITULO : 10125 del 22 de septiembre del 2004
RECURSO : H.T.D N° 55188 del 26 de noviembre del 2004
REGISTRO : De Predios del Callao
ACTO(s) : Prescripción adquisitiva notarial.
SUMILLA : PRESCRIPCIÓN ADQUISITVA NOTARIAL.
“Resulta procedente la prescripción adquisitiva de domino tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aún cuando la edificación no haya sido materia de procedimiento de regularización”.
I.- ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.-
Mediante el titulo venido en grado se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva del inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote numero 6 de la Mz. M de la Urbanización Santa Luisa I etapa distrito de La Perla – Callao a favor de Nelly Sandoval Paiva.
El titulo está conformado por los siguientes documentos
- acta de declaración de prescripción adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sandoval Paiva otorgada por el Notario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino el 07 de mayo del 2004.
- copias legalizadas por notario de la declaración jurada de autovaluo y del recibo de pago del impuesto predial correspondiente al año 2004.
- declaración jurada formulada por Gilma Sandoval Jimenez Vda. De Julca, en representación de Nelly Sandoval Paiva con firma legalizada por notario.
II.- DECISIÓN IMPUGNADA.-
El Registrador Público del Registro de Predios del Callao Manuel Fernando Atarama Trelles observó el titulo en los siguientes términos:
“según la Directiva N° 013-2003-SUNARP la misma se refiere a la posibilidad de inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio vía notarial de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones o habilitación urbana, lo cual en el presente caso no se da por cuanto el inmueble materia de calificación cuenta con construcción inscrita, en la partida registral, por lo cual no procede la solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial si la misma no se encuentra dentro de un proceso de regularización de fábrica por la Ley 27157 o, en su defecto se solicitaría la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto de un terreno (el cual no cuente con edificación), lo cual en el presente caso no se ajusta a los presupuestos de la directiva indicada.
Se deja constancia que el titulo indicado como antecedente (220729-2004) se refiere específicamente al punto 5.6 de la directiva 013-2003-SUNARP que la regula expresamente y no a una prescripción adquisitiva.
Base Legal: Art. 2011° del Código Civil, Art. 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N° 27157 y su Reglamento el D.S 008-2000-MTC, Ley 27333, resolución N° 091-2001-ORLC/TR del 23.02.2001”
III.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-
El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos:
- no se ha tomado en cuenta la directiva N° 13-2003-SUNARP/SN aprobada por resolución N° 490-2003-SUNARP/SN la que dispone que ene los casos de prescripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones siempre que se encuentren ubicados en zona urbana.
- en el presente caso, la edificación se encuentra declarada, sin embargo, ello no excluye la aplicación de trámite de prescripción adquisitiva notarial, dado que la norma citada precedentemente pretende que los propietarios de predios ubicados en zonas urbanas con o sin habilitación urbana y que cuenten o no con edificación, puedan iniciar la acción de prescripción adquisitiva notarial.
- la interpretación de la ley no solo es subjetiva sino sistemática y finalista; lo que debe efectuarse en el presente caso, en concordancia con los artículos 168 al 170 del Código Civil.
IV.- ANTECEDENTE REGISTRAL.-
El inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote N° 6 de la Mz M de la Urb. Santa Luisa I etapa La Perla – Callao, corre registrado en la ficha N° 5211 que continua en la partida electrónica N° 70045868 del Registro de Predios del Callao, figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada por Maria Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y Cesar Lynch Cordero.
En el asiento D 00001 consta anotada preventivamente la solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva a favor de Nelly Sandoval Paiva.
V.- PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES.
Interviene como ponente el vocal Samuel Gálvez Troncos, con el informe oral de la abogada Mary Suasnabar Huaman.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- si resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio respecto de un inmueble si ese no es materia a su vez de regularización de edificación o reglamento interno.
VI.- ANÁLISIS
1.- La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la ley 27157 con la finalidad de permitir que solo propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el articulo 7° del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de titulo de propiedad o cuando el titulo este inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de mostrar posesión continua, pacifica y publica como propietario durante 10 años.
2.- dicho trámite regulado inicialmente por los articulo 504° y SS del Código Procesal Civil y articulo 35° al 43° del Reglamento de la Ley 27157, fue precisado por el articulo 5° de la Ley 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21° de la ley N° 27157 se tramitara ante notario de la provincia en que se ubique el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3.- El reglamento de la Ley 27157 definió el universo de los inmuebles a los que seria de aplicación de la ley N° 27157 y su Reglamento: predios urbanos con edificaciones. Por tanto el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.
El Inc k) del articulo 5° de la ley 27333 estableció que el tramite notarial de prescripción adquisitiva de dominio “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”. La directiva N° 013-2003-SUNARP/SN aprobada por resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP/SN, precisó los alcances de la norma acotada, señalando en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procede respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre la inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuente con zonificación urbana.
Conforme a lo expuesto, se aprecia que la Ley 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma, la prescripción adquisitiva notarial solo resulta procedente si el predio materia del saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de edificación o, en su caso del reglamento interno, ello a afectos de permitir la edificación previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer sobre terreno ubicado en zonas urbanas se ha establecido – implícitamente – que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial.
En este sentido, los vocales firmante se apartan del criterio establecido en las resoluciones N° 091-2001-ORLC/TR del 23.02.2001 y 090-2002-ORLC/TR del 08.02.2002, respectivamente.
4.- en el caso sub examine, según ha señalado en el item IV: “antecedente registral”, el inmueble materia de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio está constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote N° 6 de la Mz. M de la Urb. Santa Luisa I etapa Distrito de La Perla – Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o, modificación de edificación por regularizar, de los que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es sólo de prescripción adquisitiva.
Sin embargo, conforme a lo expuesto en el punto precedente ello no constituye obstáculo para la procedencia de la declaración notarial de prescripción adquisitiva; debiendo por tanto, revocarse la observación formulada por el registrador.
5.- sin perjuicio de lo expuesto, debe indicarse que el articulo 42° del Reglamento de la Ley 27157 establece que “el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de títulos supletorios, es titulo suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso”; agregando que: “copia certificada de dicha acta se adjuntara al FOR, a efectos de que el notario la presente al registro, que conformidad a lo previsto en el articulo 31 del presente reglamento”.
La ley N° 27333 modifico tácitamente el articulo 42 citado precedentemente en cuanto al titulo inscribible. En efecto, el inciso f) del articulo 5 señala lo siguiente: “transcurrido el termino de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el notario completara el formulario registral o elevará a escritura publica la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertaran a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los registros públicos solo el formulario registral, el notario archivara los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos”.
Así mismo, el inciso i) establece que: “El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva del dominio es titulo suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario”.
En este sentido el titulo presentado, consiste en el acta de declaración de propiedad otorgada anta el notario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino el 7 de mayo del 2004, no cumple con la formalidad prevista en las normas antedichas; defecto que debe ser subsanado.
Estando a lo acordado por mayoría:
VII.- RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al titulo señalado en la parte expositiva y señalar que el titulo tiene el defecto a que se contrae el punto 5 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
SAMUEL GALVEZ TRONCOS ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral
VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL ELENA ROSA VASQUEZ TORRES
1. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada el sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el articulo7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en supuesto que el poseedor carezca del titulo de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacifica y publica como propietario durante 10 años.
2. El articulo 21 de la Ley 27157 establece expresamente que la prescripción adquisitiva de dominio que será declarada notarialmente, es aquella a que se refiere el Titulo I de la Ley 27157, titulo denominado Procedimientos para la Regularización de Edificaciones, es decir, la regulada por los artículos 7, 9, 14 y 17 del citado titulo, referido a la declaración por prescripción adquisitiva de las secciones de dominio exclusivo conformantes de las edificaciones constituidas por departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes, centros y galerías comerciales o campos feriales y unidades de propiedad exclusivas, edificaciones sujetas al procedimiento de regularización de declaratoria de fabrica, reglamento interno o independización.
El Reglamento de la Ley 27157 definió el universo de los inmuebles a los que seria de aplicación la Ley N° 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones. Asimismo el articulo 35 de este Reglamento establece si durante el trámite de regularización de una edificación se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de titulo supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los articulo 39° al 43° del precitado reglamento, del articulo 42° de dicho reglamento se desprende que una vez terminado el procedimiento notarial de saneamiento de titulación. Copia certificada del acta que la contiene se adjuntará al formulario registral FOR, debiendo tenerse en cuenta que este es el documento de inscripción de regularizaciones de fábricas (disposición modificada por la Ley N° 27333, por cuanto esta establece que la declaración notarial de prescripción adquisitiva debe estar contenida en el Formulario Registral o en Escritura Pública, según se desprende de su articulo 5 Inc f) e i)).
3.- La ley N° 27333 (Ley complementaria a la Ley 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularización de edificaciones) en su articulo 5° prescribe “el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21° de la Ley 27157 se tramita, exclusivamente ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos el primer párrafo del articulo 950° del Código Civil, de acuerdo al siguiente trámite ...”. Es decir, esta norma mantiene la misma línea normativa del articulo 21° de la Ley 27157 (al cual inclusive se remite expresamente) y el articulo 35° de su Reglamento, esto es de que los procedimientos notariales de prescripción adquisitiva de dominio están referidos a los supuestos en que se regularice la declaratoria de fábrica, reglamento interno o las independizaciones.
Si bien el artículo 5° inc k) de la Ley 27333 establece que el procedimiento de declaración de fábrica “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicado en zonas urbanas que no cuentan con edificaciones” es de destacar que esta modificación amplia los márgenes de la prescripción adquisitiva notarial, sacando del marco de la regularización, expresamente el caso de terrenos ubicados en zonas urbanas, precisándose, según se desprende de la norma, que debe tratarse de terrenos que no cuentan con edificación.
4.- Esta instancia ha interpretado en las resoluciones N° 091-2001-ORLC-TR del 23.02.2001 y 091-2002-ORLC-TR del 08.02.2002, que la Ley 27157 tanto el Decreto Supremo 008-2000-MTC, su Reglamento, la Ley 27333, constituyen normas de excepción, que permite a los propietarios que hayan construido sin autorización municipal, registrar las edificaciones, conjuntamente con el reglamento interno y las independizaciones. Asimismo, ha interpretado que la prescripción adquisitiva notarial solo procede en caso de terrenos sin edificación y si en el terreno existe edificación, será necesario que esta sea materia de regularización, conforme a las citadas normas en tal sentido tratándose de normas de excepción deben ser interpretadas restrictivamente, de conformidad con el articulo IV del Titulo Preliminar del Código Civil.
5.- Ahora bien, el apelante indica que la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN del 09.10.2003 aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP/SN que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, dispone que en los casos de prescripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, en el párrafo III del numeral I. Antecedentes y Consideraciones. Cabe señalar al respecto, que lo invocado por el apelante no forma parte de ninguna norma de la directiva, sino, como el mismo lo admite forma parte del rubro Antecedentes y Consideraciones, por lo cual solo debe ser tomado de manera ilustrativa, para comprender los alcances de las normas que contiene la directiva.
Dicha directiva según los antecedentes, busca uniformizar los criterios con relación: si la declaración notarial de prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas de inmueble procede o no en zonas urbanas con independencia si cuentan o no con la aprobación del proceso de habilitación urbana -la no calificación por parte de las instancias registrales, de los actos procedimientos realizados por el notario; y, - los documentos que debe ser presentados al registro para la anotación preventiva. Es cierto que al analizarse el primer punto, se señala como conclusiones: - que no se requiere la existencia de edificaciones y – que no resulta exigible la previa inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, sino tan solo que los inmuebles materia de declaración se encuentren ubicados en áreas que cuentan con zonificación urbana. Sin embargo la primera conclusión podría ser enmarcada en que no se requiere la existencia de edificaciones, porque es posible que dichos procedimientos recaigan sobre terrenos; no consideramos que se haya expresado que todos los procedimientos proceden incluso sin existencia de edificaciones por regularizar.
En las normas de la directiva, puede apreciarse que en el numeral 5.1. se regula, conforme al literal k del articulo 5 , la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio y formación de títulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana. Se precisa que este criterio será también de aplicación a la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 y su reglamento. Esto quiere decir, que no se reconoce expresamente que la prescripción adquisitiva notarial proceda sobre edificaciones fuera del marco de la regularización, lo que si ocurre cuando se regula en el articulo 5.6, aplicando literalmente el articulo 13 de la Ley N° 27333, que el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas, tramitado por cualquiera de los tres procedimientos establecidos en dicho articulo (por mutua acuerdo, procedimiento notarial, y procedimiento judicial) puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia de regularización de edificaciones por de saneamiento de la titulación, para lo cual se estará a lo previsto en el articulo 5.1 de la directiva. Nótese que en este extremo la directiva hace una interpretación literal de la norma y por lo tanto concluye que el articulo no se circunscribe al procedimiento notarial.
Conforme a ello, si se hubiera querido regular de la misma manera los 3 procedimientos notariales: prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, no existiría norma especial para este último procedimiento en el artículo 5.6.
6.- En consecuencia consideramos que la directiva N° 013-2003-SUNARP/SN no ha introducido una interpretación contraria a la que venia sosteniendo el tribunal registral, en las resoluciones antes citadas, sobre la prescripción adquisitiva notarial.
7.- En el caso sub examine, según se ha señalado en item IV: “Antecedente Registral”, el inmueble materia de prescripción adquisitiva de dominio esta constituido por una casa de una planta de tipo “Z” ubicada en el lote N° 6 de la Mz M de la Urb. Santa Luis I Etapa, La Perla – Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o modificación de edificación por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es solo de prescripción adquisitiva.
Por lo tanto, no resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva del inmueble referido precedentemente, al no adecuarse a los supuesto previstos en la ley N° 27157, su Reglamento y Ley 27333. Siendo que el titulo contiene un defecto insubsanable, voto por la tacha sustantiva del titulo.
ELENA ROSA VASQUEZ TORRES
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
PUNTO DE VISTA RESPECTO DE LA RESOLUCIÓN
Consideramos que éste es el caso más ilustrativo en cuanto al problema planteado respecto de la procedencia de la inscripción de la prescripción adquisitiva declarada en sede notarial, mas aún vemos la discrepancia que se presenta no solo a nivel registral, es decir conflicto entre los criterios presentados por los distintos Registradores Públicos que se encargan de la calificación de los titulo venidos para su calificación respecto de este tema, sino que se plantea la discrepancia en cuanto a la resolución de un caso dado en materia de prescripción adquisitiva notarial dentro del Tribunal Registral, en este caso se presenta el voto en discordia de una de los miembros del Tribunal Registral.
A los efectos de mejor resolver es necesario tener presente lo manifiestamente establecido por la norma, es decir por la Ley 27157, por del Decreto Supremo 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley 27157, la Ley 27333 y también lo dispuesto por la Directiva 013-2003-SUNARP/SN, siendo que son estas normas las que crean el conflicto.[9]
De lo dispuesto por la Ley 27157 y su reglamento entendemos que la prescripción adquisitiva declarada en sede notarial solo está referida a aquella declaración que deviene de un proceso de regularización de fábrica por el contexto en que dicha posibilidad fue dada; sin embargo con la Ley 27333 la posibilidad de la prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial, cambio de rumbo, siendo dicho cambio mucho más brusco con la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP/SN, la misma que aprueba la Directiva 013-2003-SUNARP/SN[10].
Sin embargo en este punto coincidimos con lo manifestado por el voto discordante de la vocal del Tribunal Registral puesto que de la lectura de la directiva 013-2003-SUNARP/SN en virtud del cual el Tribunal Registral dispuso la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva en sede notarial, no dispone específicamente que el inmueble a que hace referencia dicha declaración esté referido al inmueble respecto de los cuales no exista declaración de fábrica o fábrica pre existente. Entendemos que la norma de alguna forma permite que la prescripción adquisitiva de dominio se efectúe respecto de bien inmueble respecto de los cuales no se ha registrado la habilitación urbana pero que si se encuentre comprendido dentro de áreas que cuenten con zonificación urbana, tal y como se desprende del literal 5.1 de la citada directiva. Entendemos esto puesto que no podemos desnaturalizar la norma dentro de la cual se dio la posibilidad de proceder con la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio y es una de regularización de edificaciones.
II.- FUNDAMENTACIÓN DEL PROBLEMA PARA EL DERECHO.-
¿Por qué consideramos que es un problema para el derecho las limitaciones planteadas en cuanto al acceso a registros de la prescripción adquisitiva declarada en sede notarial?
En este caso es un problema para el derecho porque de alguna forma demuestra, sino la ineficacia de la norma puesto que a pesar de todo proceden las inscripciones de las prescripciones adquisitivas, si el vació de la norma que de alguna u otra forma fue dada con la finalidad que se eliminen las irregularidades en cuanto a la propiedad inmueble existente en nuestro territorio nacional.
Inicialmente la Ley 27157 y su reglamento Decreto Supremo 008-2000-MTC dieron la posibilidad de inscribir la prescripción adquisitiva de inmuebles respecto de los cuales se estuviera regularizando una fábrica, suprimiendo la obligación de presentar a dichos efectos, es decir de inscribir la fábrica existente, la licencia de construcción y la conformidad de obra, documentos expedidos por la municipalidad correspondiente, reservándose dichos casos únicamente a las fábricas culminadas con anterioridad al 21 de julio de 1999.
Es decir, la prescripción adquisitiva de dominio declarada en sede notarial inicial y únicamente estaba destinada a inmuebles respecto de los cuales se estuviera regularizando una fábrica y respecto del cual, quien estuviera declarando dicha fábrica no tenía su dominio inscrito; siendo además que el mismo no contaba con el titulo necesario para la inscripción de su dominio como por ejemplo escritura pública de transferencia por compra venta, donación, anticipo o cualquier otro que diera mérito a la transferencia del dominio a la favor del declarante, por lo que es en este caso, el notario del lugar donde se encontrara el inmueble, podía conjuntamente con la certificación de las firmas en el formulario registral que diera mérito a la inscripción de la fábrica, declarar la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante.
De alguna forma la norma regulaba concretamente la posibilidad con la que contaban los notarios (únicamente abogados) de declarar la prescripción de bienes inmuebles, sin embargo dicha posibilidad se vio ampliada y desregulada con la Ley 27333 la misma que en el literal k) del articulo 5 faculta a los notarios a efectuar declaración de prescripción adquisitiva sobre inmuebles o terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificación.
Que quiso decir el legislador cuando dictó esta norma? acaso que el notario podía intervenir en todos los casos de prescripciones adquisitivas de bienes inmuebles con o sin fábrica?
Pues bien este es un problema que de alguna u otra forma ha tratado de ser regulado por órgano correspondiente como es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, como por ejemplo por medio de la Directiva 013-02003-SUNARP/SN.
Sin embargo entendemos del contexto de las normas planteadas así como de las últimas resoluciones del tribunal registral, que los criterios aplicados, a pesar de las directivas expedidas, son diversos, puesto que para algunos las normas por tener un contenido finalista son mucho más amplias, permitiendo la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio en virtud de acta notarial en más casos que los antes mencionados, en tanto que en otros casos se toma de una forma mas restrictiva.
De las normas entendemos que la prescripción adquisitiva aplicada en sede notarial solo afecta a los bienes inmuebles respecto de los cuales se regularizan fábricas (al amparo de la Ley 27157 y su reglamento) y terrenos que no cuentan con edificaciones ubicados en zonas urbanas (Ley 27333), por lo que se elimina la posibilidad que dicha declaración de prescripción adquisitiva sea declarada respecto de bienes inmuebles con edificación respecto de los cuales no haya regularizaciones de fábrica o respecto de bienes inmuebles sujetos a reglamento interno, respecto de los cuales no se haya efectuado modificación o ampliación de la fábrica pre - existente.
Sin embargo nosotros consideramos un obstáculo dichos supuestos, puesto que las distintas normas en vez de aclarar la situación planteada en torno a esta normatividad han conducido a diversos planteamientos de solución no solo por parte de los usuarios que son los mayores y directos interesados en la inscripción de sus títulos, sino también por parte de los Registradores Públicos asi como del Tribunal Registral, ente que ve en última instancia las decisiones (ya sean observaciones, liquidaciones o tachas) de los registradores que son apeladas, y que se ven claramente en las observaciones contenidas en las resoluciones insertas en el presente trabajo así como en las mismas decisiones a las que ha llegado el tribunal respecto de las mismas.
¿Por qué la norma que dio la posibilidad de declarar prescripción adquisitiva a los notarios respecto de bienes inmuebles sobre los cuales se regulariza una fábrica y posteriormente respecto de terrenos que no cuenten con edificación, no faculta a dichos notarios públicos a proceder con la declaración de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles que cuenten con una fábrica que se encuentre declarada y respecto de la cual no existe una modificación o ampliación sujeta a regularización?.
Si la finalidad de la norma es que el usuario pueda agilizar sus trámites de inscripción de dominio, garantizando la seguridad jurídica respecto de dichos inmuebles, eliminándose de esta forma los engorrosos trámites a los que estaba sometido para declarar la prescripción adquisitiva de su inmueble mediante un procedimiento abreviado en vía judicial, ¿porque no es factible que la misma también sea ampliada respecto de bienes inmuebles que cuenten con una fábrica, que como dijéramos anteriormente, no se encuentre sujeta a regularización de ampliación o modificación de la misma?.
Téngase presente que el trámite a realizar por el notario es uno no contencioso, por lo que de haber un problema, es decir en caso de plantearse una oposición respecto del trámite de prescripción adquisitiva, dicha declaración sólo y únicamente puede ser vista en sede judicial, siendo además que los trámites efectuados ante notario revisten las seguridades pertinentes puesto que el mismo cumple con verificar el inmueble respecto del cual se solicita la declaración de prescripción adquisitiva así como se efectúan las publicaciones correspondientes con la finalidad de no perjudicar a los terceros que tuviesen derechos respecto del inmueble a prescribir.
Creemos que la finalidad de la norma es buena, puesto que la misma quiere de alguna forma que exista una relación entre la realidad registral y la realidad formal, es decir entre quienes son registralmente propietarios y quienes se consideran como tales y de no ser así, permite que aquellas personas que tiene tal derecho lo salvaguarden mediante la declaración correspondiente.
Cabe efectuar una aclaración en cuanto al problema que planteamos y es que de efectuarse la ampliación de las facultades conferidas al notario en cuanto a declaraciones de prescripción adquisitiva de inmuebles que cuenten con una fábrica registrada y que no efectúan regularizaciones de ampliación o modificación de las mismas, deberá ser en razón de inmuebles ubicados en zonas urbanas.
BIBLIORAFÍA
1.- PAPAO, KIPER, DILLO, CANESSE... “Derechos Reales”, Tomo III, Editorial De Palma, Buenos Aires - Argentina, Año 1993, 335 Páginas.
2.- FACULTAD DE DERECHO DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ... “Derecho”, Fondo Editorial, Año 1991, Lima - Perú, 470 Páginas.
3.- ARIAS SCHREIBER PEZET, Max... “Exégesis”, Tomo IV, 1º Edición - Derechos Reales, Librería Studium, Lima - Perú, 324 Páginas.
4.- PUIG BRUTAU... “Caducidad, Prescripción Extintiva y Usucapión”, Barcelona, 1988.
5.- LA CRUZ Y RIVERO... “Elementos del Derecho Civil”, Tomo III- Derechos Reales 1 y 2 parte, Posesión y Propiedad, Barcelona, 1987.
6.- ARIAS SCHREIBER PEZET, Max y QUIROZ CARDENAS, Carlos... “Exegesis”, Tomo X Registros Públicos, 1º Edición, Gaceta Jurídica, setiembre del 2001, 341 Páginas.
7.- JORGE MOSTO, Nestor... “Derechos Reales”, Tomo II, Editorial Astrea, Buenos Aires - Argentina, Año 2000, 623 Páginas.
8.- D´ORS... “Derecho Privado Romano”, Sexta Edición, Pamplona, 1986.
9.- ALBALADEJO... “La prescripción de la acción reivindicatoria”, Anuario de Derechos Civil, 1997.
10.- SIGUAS RIVAS, Julian... “Prescripción Adquisitiva y Título Supletorio en Sede Notarial (Ley 27157 - 27333)”, 1º Edición, Librería y Ediciones Jurídicas, agosto del 2000, 221 Páginas.
11.- GONZALES BARRON, Gunther Hernán... “Comentarios a la nueva legislación inmobiliaria”, 1º Edición, Ara Editores, Lima - Perú, Agosto de 1999, 246 Páginas.
12.- DE PABLO CONTRERAS... “Prescripción de la acción reivindicatoria”, Madrid, 1996.
13.- GONZALES BARRON, Gunther... “Estudio de la nueva legislación sobre predios urbanos”, 2º Edició, Juristas Editores, setiembre del 2001, 593 Páginas.
14.- JUNTA DE DECANOS DEL COLEGIO DE NOTARIOS DEL PERU, Revista El Notario Peruano, Año 2004, 412 Páginas.
--------------------------------------------------------------------------------
[1] SIGUAS RIVAS, Julian... Prescripción Adquisitiva y Titulo Supletorio, 1º Edición, año 2000, 221 PP, Pag. 19
[2] En lo que concierne a la exclusividad, esta no es otra cosa que lo que la doctrina tradicional ha denominado el carácter “erga omnes”, es decir la oponibilidad absoluta del derecho de propiedad. Es esta la oponibilidad la que convierte a la propiedad en el vehículo idóneo para internalizar las externalidades. FACULTAD DE DERECHO DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERÚ... Derecho, Nº 45, Fondo Editorial, año 1991, Pg 138.
[3] Ibiden; pag40.
[4] FERDINAND CUADROS VILLENA, Carlos... Derechos Reales; primera edición, Lima 1995; 725 pp; p. 405.
[5] Artículo 21 de la Ley N° 27157: “la prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Titulo es declarada notarialmente a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el articulo 5° de la presente ley”.
[6] Articulo 1 del Reglamento de la Ley N° 27157: “El presente reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”
[7] GONZALES BARRON, Gunther... Estudio de la Nueva Legislación sobre Predios Urbanos, 2º Edición, año 2001, Juristas Editores, 593 PP, Pag 87.
[8] Resolución N° 077-2005-SUNARP-TR-L de fecha 16 de febrero del 2005 expedida en la ciudad de Lima, siendo el apelante Pool Rivera Cárdenas, el titulo materia de apelación el N° 10125 del 22 de septiembre del 2004 presentado para su calificación en el Registro de Predios, el recurso de apelación en virtud de la hoja de trámite N° 55188 del 26 de noviembre del 2004.
[9] Articulo 36º del Reglamento de la Ley 27157 “procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio.
El notario solicitará al registro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado”.
[10] Articulo 5 de la ley 27333 “el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21º de la Ley 27157 se tramitará exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, certificación el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, de acuerdo al siguiente trámite:
a) la solicitud se presentará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley 26662, en tanto no contravenga lo dispuesto en la Ley 27157 y la presente ley.
b) recibida la solicitud, el notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los Inc. 1) 2) y 3) del articulo 505º del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años de edad, quienes declararan que conocen al solicitante y especificaran el tiempo que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.
c) el notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por tres veces con intervalos de 3 días en el diario oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional.
En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del notario donde se hace el trámite. Asimismo solicitar al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.
d) sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.
e) el notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, asi como el resultado de la declaración de quienes se encuentran en los predios colindantes.
f) transcurrido el término de 25 días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición , el notario completará el formulario registral o elevar escritura pública la solicitud en ambos casos declarando adquisitiva la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertará a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los registros públicos sólo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos.
g) si existe oposición de algún tercero el notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral de ser el caso.
h) el notario presentará a los registros públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley 27157.
i) el instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es titulo suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.
j) los términos se cuentan por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el articulo 141 del Código Procesal Civil.
k) el presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”
por Selenita Irene January Vargas MendozaSUNARP[8]
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 077-2005-SUNARP-TR-L
Lima, 16 Febrero 2005
APELANTE : POOL RIVERA CÁRDENAS
TITULO : 10125 del 22 de septiembre del 2004
RECURSO : H.T.D N° 55188 del 26 de noviembre del 2004
REGISTRO : De Predios del Callao
ACTO(s) : Prescripción adquisitiva notarial.
SUMILLA : PRESCRIPCIÓN ADQUISITVA NOTARIAL.
“Resulta procedente la prescripción adquisitiva de domino tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aún cuando la edificación no haya sido materia de procedimiento de regularización”.
I.- ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.-
Mediante el titulo venido en grado se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva del inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote numero 6 de la Mz. M de la Urbanización Santa Luisa I etapa distrito de La Perla – Callao a favor de Nelly Sandoval Paiva.
El titulo está conformado por los siguientes documentos
- acta de declaración de prescripción adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sandoval Paiva otorgada por el Notario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino el 07 de mayo del 2004.
- copias legalizadas por notario de la declaración jurada de autovaluo y del recibo de pago del impuesto predial correspondiente al año 2004.
- declaración jurada formulada por Gilma Sandoval Jimenez Vda. De Julca, en representación de Nelly Sandoval Paiva con firma legalizada por notario.
II.- DECISIÓN IMPUGNADA.-
El Registrador Público del Registro de Predios del Callao Manuel Fernando Atarama Trelles observó el titulo en los siguientes términos:
“según la Directiva N° 013-2003-SUNARP la misma se refiere a la posibilidad de inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio vía notarial de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones o habilitación urbana, lo cual en el presente caso no se da por cuanto el inmueble materia de calificación cuenta con construcción inscrita, en la partida registral, por lo cual no procede la solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial si la misma no se encuentra dentro de un proceso de regularización de fábrica por la Ley 27157 o, en su defecto se solicitaría la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto de un terreno (el cual no cuente con edificación), lo cual en el presente caso no se ajusta a los presupuestos de la directiva indicada.
Se deja constancia que el titulo indicado como antecedente (220729-2004) se refiere específicamente al punto 5.6 de la directiva 013-2003-SUNARP que la regula expresamente y no a una prescripción adquisitiva.
Base Legal: Art. 2011° del Código Civil, Art. 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N° 27157 y su Reglamento el D.S 008-2000-MTC, Ley 27333, resolución N° 091-2001-ORLC/TR del 23.02.2001”
III.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-
El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos:
- no se ha tomado en cuenta la directiva N° 13-2003-SUNARP/SN aprobada por resolución N° 490-2003-SUNARP/SN la que dispone que ene los casos de prescripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones siempre que se encuentren ubicados en zona urbana.
- en el presente caso, la edificación se encuentra declarada, sin embargo, ello no excluye la aplicación de trámite de prescripción adquisitiva notarial, dado que la norma citada precedentemente pretende que los propietarios de predios ubicados en zonas urbanas con o sin habilitación urbana y que cuenten o no con edificación, puedan iniciar la acción de prescripción adquisitiva notarial.
- la interpretación de la ley no solo es subjetiva sino sistemática y finalista; lo que debe efectuarse en el presente caso, en concordancia con los artículos 168 al 170 del Código Civil.
IV.- ANTECEDENTE REGISTRAL.-
El inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote N° 6 de la Mz M de la Urb. Santa Luisa I etapa La Perla – Callao, corre registrado en la ficha N° 5211 que continua en la partida electrónica N° 70045868 del Registro de Predios del Callao, figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada por Maria Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y Cesar Lynch Cordero.
En el asiento D 00001 consta anotada preventivamente la solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva a favor de Nelly Sandoval Paiva.
V.- PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES.
Interviene como ponente el vocal Samuel Gálvez Troncos, con el informe oral de la abogada Mary Suasnabar Huaman.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- si resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio respecto de un inmueble si ese no es materia a su vez de regularización de edificación o reglamento interno.
VI.- ANÁLISIS
1.- La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la ley 27157 con la finalidad de permitir que solo propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el articulo 7° del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de titulo de propiedad o cuando el titulo este inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de mostrar posesión continua, pacifica y publica como propietario durante 10 años.
2.- dicho trámite regulado inicialmente por los articulo 504° y SS del Código Procesal Civil y articulo 35° al 43° del Reglamento de la Ley 27157, fue precisado por el articulo 5° de la Ley 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21° de la ley N° 27157 se tramitara ante notario de la provincia en que se ubique el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3.- El reglamento de la Ley 27157 definió el universo de los inmuebles a los que seria de aplicación de la ley N° 27157 y su Reglamento: predios urbanos con edificaciones. Por tanto el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.
El Inc k) del articulo 5° de la ley 27333 estableció que el tramite notarial de prescripción adquisitiva de dominio “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”. La directiva N° 013-2003-SUNARP/SN aprobada por resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP/SN, precisó los alcances de la norma acotada, señalando en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procede respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre la inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuente con zonificación urbana.
Conforme a lo expuesto, se aprecia que la Ley 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma, la prescripción adquisitiva notarial solo resulta procedente si el predio materia del saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de edificación o, en su caso del reglamento interno, ello a afectos de permitir la edificación previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer sobre terreno ubicado en zonas urbanas se ha establecido – implícitamente – que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial.
En este sentido, los vocales firmante se apartan del criterio establecido en las resoluciones N° 091-2001-ORLC/TR del 23.02.2001 y 090-2002-ORLC/TR del 08.02.2002, respectivamente.
4.- en el caso sub examine, según ha señalado en el item IV: “antecedente registral”, el inmueble materia de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio está constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote N° 6 de la Mz. M de la Urb. Santa Luisa I etapa Distrito de La Perla – Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o, modificación de edificación por regularizar, de los que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es sólo de prescripción adquisitiva.
Sin embargo, conforme a lo expuesto en el punto precedente ello no constituye obstáculo para la procedencia de la declaración notarial de prescripción adquisitiva; debiendo por tanto, revocarse la observación formulada por el registrador.
5.- sin perjuicio de lo expuesto, debe indicarse que el articulo 42° del Reglamento de la Ley 27157 establece que “el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de títulos supletorios, es titulo suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso”; agregando que: “copia certificada de dicha acta se adjuntara al FOR, a efectos de que el notario la presente al registro, que conformidad a lo previsto en el articulo 31 del presente reglamento”.
La ley N° 27333 modifico tácitamente el articulo 42 citado precedentemente en cuanto al titulo inscribible. En efecto, el inciso f) del articulo 5 señala lo siguiente: “transcurrido el termino de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el notario completara el formulario registral o elevará a escritura publica la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertaran a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los registros públicos solo el formulario registral, el notario archivara los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos”.
Así mismo, el inciso i) establece que: “El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva del dominio es titulo suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario”.
En este sentido el titulo presentado, consiste en el acta de declaración de propiedad otorgada anta el notario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino el 7 de mayo del 2004, no cumple con la formalidad prevista en las normas antedichas; defecto que debe ser subsanado.
Estando a lo acordado por mayoría:
VII.- RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al titulo señalado en la parte expositiva y señalar que el titulo tiene el defecto a que se contrae el punto 5 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
SAMUEL GALVEZ TRONCOS ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral
VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL ELENA ROSA VASQUEZ TORRES
1. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada el sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el articulo7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en supuesto que el poseedor carezca del titulo de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacifica y publica como propietario durante 10 años.
2. El articulo 21 de la Ley 27157 establece expresamente que la prescripción adquisitiva de dominio que será declarada notarialmente, es aquella a que se refiere el Titulo I de la Ley 27157, titulo denominado Procedimientos para la Regularización de Edificaciones, es decir, la regulada por los artículos 7, 9, 14 y 17 del citado titulo, referido a la declaración por prescripción adquisitiva de las secciones de dominio exclusivo conformantes de las edificaciones constituidas por departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes, centros y galerías comerciales o campos feriales y unidades de propiedad exclusivas, edificaciones sujetas al procedimiento de regularización de declaratoria de fabrica, reglamento interno o independización.
El Reglamento de la Ley 27157 definió el universo de los inmuebles a los que seria de aplicación la Ley N° 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones. Asimismo el articulo 35 de este Reglamento establece si durante el trámite de regularización de una edificación se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de titulo supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los articulo 39° al 43° del precitado reglamento, del articulo 42° de dicho reglamento se desprende que una vez terminado el procedimiento notarial de saneamiento de titulación. Copia certificada del acta que la contiene se adjuntará al formulario registral FOR, debiendo tenerse en cuenta que este es el documento de inscripción de regularizaciones de fábricas (disposición modificada por la Ley N° 27333, por cuanto esta establece que la declaración notarial de prescripción adquisitiva debe estar contenida en el Formulario Registral o en Escritura Pública, según se desprende de su articulo 5 Inc f) e i)).
3.- La ley N° 27333 (Ley complementaria a la Ley 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularización de edificaciones) en su articulo 5° prescribe “el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21° de la Ley 27157 se tramita, exclusivamente ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos el primer párrafo del articulo 950° del Código Civil, de acuerdo al siguiente trámite ...”. Es decir, esta norma mantiene la misma línea normativa del articulo 21° de la Ley 27157 (al cual inclusive se remite expresamente) y el articulo 35° de su Reglamento, esto es de que los procedimientos notariales de prescripción adquisitiva de dominio están referidos a los supuestos en que se regularice la declaratoria de fábrica, reglamento interno o las independizaciones.
Si bien el artículo 5° inc k) de la Ley 27333 establece que el procedimiento de declaración de fábrica “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicado en zonas urbanas que no cuentan con edificaciones” es de destacar que esta modificación amplia los márgenes de la prescripción adquisitiva notarial, sacando del marco de la regularización, expresamente el caso de terrenos ubicados en zonas urbanas, precisándose, según se desprende de la norma, que debe tratarse de terrenos que no cuentan con edificación.
4.- Esta instancia ha interpretado en las resoluciones N° 091-2001-ORLC-TR del 23.02.2001 y 091-2002-ORLC-TR del 08.02.2002, que la Ley 27157 tanto el Decreto Supremo 008-2000-MTC, su Reglamento, la Ley 27333, constituyen normas de excepción, que permite a los propietarios que hayan construido sin autorización municipal, registrar las edificaciones, conjuntamente con el reglamento interno y las independizaciones. Asimismo, ha interpretado que la prescripción adquisitiva notarial solo procede en caso de terrenos sin edificación y si en el terreno existe edificación, será necesario que esta sea materia de regularización, conforme a las citadas normas en tal sentido tratándose de normas de excepción deben ser interpretadas restrictivamente, de conformidad con el articulo IV del Titulo Preliminar del Código Civil.
5.- Ahora bien, el apelante indica que la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN del 09.10.2003 aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP/SN que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, dispone que en los casos de prescripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, en el párrafo III del numeral I. Antecedentes y Consideraciones. Cabe señalar al respecto, que lo invocado por el apelante no forma parte de ninguna norma de la directiva, sino, como el mismo lo admite forma parte del rubro Antecedentes y Consideraciones, por lo cual solo debe ser tomado de manera ilustrativa, para comprender los alcances de las normas que contiene la directiva.
Dicha directiva según los antecedentes, busca uniformizar los criterios con relación: si la declaración notarial de prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas de inmueble procede o no en zonas urbanas con independencia si cuentan o no con la aprobación del proceso de habilitación urbana -la no calificación por parte de las instancias registrales, de los actos procedimientos realizados por el notario; y, - los documentos que debe ser presentados al registro para la anotación preventiva. Es cierto que al analizarse el primer punto, se señala como conclusiones: - que no se requiere la existencia de edificaciones y – que no resulta exigible la previa inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, sino tan solo que los inmuebles materia de declaración se encuentren ubicados en áreas que cuentan con zonificación urbana. Sin embargo la primera conclusión podría ser enmarcada en que no se requiere la existencia de edificaciones, porque es posible que dichos procedimientos recaigan sobre terrenos; no consideramos que se haya expresado que todos los procedimientos proceden incluso sin existencia de edificaciones por regularizar.
En las normas de la directiva, puede apreciarse que en el numeral 5.1. se regula, conforme al literal k del articulo 5 , la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio y formación de títulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana. Se precisa que este criterio será también de aplicación a la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 y su reglamento. Esto quiere decir, que no se reconoce expresamente que la prescripción adquisitiva notarial proceda sobre edificaciones fuera del marco de la regularización, lo que si ocurre cuando se regula en el articulo 5.6, aplicando literalmente el articulo 13 de la Ley N° 27333, que el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas, tramitado por cualquiera de los tres procedimientos establecidos en dicho articulo (por mutua acuerdo, procedimiento notarial, y procedimiento judicial) puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia de regularización de edificaciones por de saneamiento de la titulación, para lo cual se estará a lo previsto en el articulo 5.1 de la directiva. Nótese que en este extremo la directiva hace una interpretación literal de la norma y por lo tanto concluye que el articulo no se circunscribe al procedimiento notarial.
Conforme a ello, si se hubiera querido regular de la misma manera los 3 procedimientos notariales: prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, no existiría norma especial para este último procedimiento en el artículo 5.6.
6.- En consecuencia consideramos que la directiva N° 013-2003-SUNARP/SN no ha introducido una interpretación contraria a la que venia sosteniendo el tribunal registral, en las resoluciones antes citadas, sobre la prescripción adquisitiva notarial.
7.- En el caso sub examine, según se ha señalado en item IV: “Antecedente Registral”, el inmueble materia de prescripción adquisitiva de dominio esta constituido por una casa de una planta de tipo “Z” ubicada en el lote N° 6 de la Mz M de la Urb. Santa Luis I Etapa, La Perla – Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o modificación de edificación por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es solo de prescripción adquisitiva.
Por lo tanto, no resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva del inmueble referido precedentemente, al no adecuarse a los supuesto previstos en la ley N° 27157, su Reglamento y Ley 27333. Siendo que el titulo contiene un defecto insubsanable, voto por la tacha sustantiva del titulo.
ELENA ROSA VASQUEZ TORRES
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
PUNTO DE VISTA RESPECTO DE LA RESOLUCIÓN
Consideramos que éste es el caso más ilustrativo en cuanto al problema planteado respecto de la procedencia de la inscripción de la prescripción adquisitiva declarada en sede notarial, mas aún vemos la discrepancia que se presenta no solo a nivel registral, es decir conflicto entre los criterios presentados por los distintos Registradores Públicos que se encargan de la calificación de los titulo venidos para su calificación respecto de este tema, sino que se plantea la discrepancia en cuanto a la resolución de un caso dado en materia de prescripción adquisitiva notarial dentro del Tribunal Registral, en este caso se presenta el voto en discordia de una de los miembros del Tribunal Registral.
A los efectos de mejor resolver es necesario tener presente lo manifiestamente establecido por la norma, es decir por la Ley 27157, por del Decreto Supremo 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley 27157, la Ley 27333 y también lo dispuesto por la Directiva 013-2003-SUNARP/SN, siendo que son estas normas las que crean el conflicto.[9]
De lo dispuesto por la Ley 27157 y su reglamento entendemos que la prescripción adquisitiva declarada en sede notarial solo está referida a aquella declaración que deviene de un proceso de regularización de fábrica por el contexto en que dicha posibilidad fue dada; sin embargo con la Ley 27333 la posibilidad de la prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial, cambio de rumbo, siendo dicho cambio mucho más brusco con la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP/SN, la misma que aprueba la Directiva 013-2003-SUNARP/SN[10].
Sin embargo en este punto coincidimos con lo manifestado por el voto discordante de la vocal del Tribunal Registral puesto que de la lectura de la directiva 013-2003-SUNARP/SN en virtud del cual el Tribunal Registral dispuso la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva en sede notarial, no dispone específicamente que el inmueble a que hace referencia dicha declaración esté referido al inmueble respecto de los cuales no exista declaración de fábrica o fábrica pre existente. Entendemos que la norma de alguna forma permite que la prescripción adquisitiva de dominio se efectúe respecto de bien inmueble respecto de los cuales no se ha registrado la habilitación urbana pero que si se encuentre comprendido dentro de áreas que cuenten con zonificación urbana, tal y como se desprende del literal 5.1 de la citada directiva. Entendemos esto puesto que no podemos desnaturalizar la norma dentro de la cual se dio la posibilidad de proceder con la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio y es una de regularización de edificaciones.
II.- FUNDAMENTACIÓN DEL PROBLEMA PARA EL DERECHO.-
¿Por qué consideramos que es un problema para el derecho las limitaciones planteadas en cuanto al acceso a registros de la prescripción adquisitiva declarada en sede notarial?
En este caso es un problema para el derecho porque de alguna forma demuestra, sino la ineficacia de la norma puesto que a pesar de todo proceden las inscripciones de las prescripciones adquisitivas, si el vació de la norma que de alguna u otra forma fue dada con la finalidad que se eliminen las irregularidades en cuanto a la propiedad inmueble existente en nuestro territorio nacional.
Inicialmente la Ley 27157 y su reglamento Decreto Supremo 008-2000-MTC dieron la posibilidad de inscribir la prescripción adquisitiva de inmuebles respecto de los cuales se estuviera regularizando una fábrica, suprimiendo la obligación de presentar a dichos efectos, es decir de inscribir la fábrica existente, la licencia de construcción y la conformidad de obra, documentos expedidos por la municipalidad correspondiente, reservándose dichos casos únicamente a las fábricas culminadas con anterioridad al 21 de julio de 1999.
Es decir, la prescripción adquisitiva de dominio declarada en sede notarial inicial y únicamente estaba destinada a inmuebles respecto de los cuales se estuviera regularizando una fábrica y respecto del cual, quien estuviera declarando dicha fábrica no tenía su dominio inscrito; siendo además que el mismo no contaba con el titulo necesario para la inscripción de su dominio como por ejemplo escritura pública de transferencia por compra venta, donación, anticipo o cualquier otro que diera mérito a la transferencia del dominio a la favor del declarante, por lo que es en este caso, el notario del lugar donde se encontrara el inmueble, podía conjuntamente con la certificación de las firmas en el formulario registral que diera mérito a la inscripción de la fábrica, declarar la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante.
De alguna forma la norma regulaba concretamente la posibilidad con la que contaban los notarios (únicamente abogados) de declarar la prescripción de bienes inmuebles, sin embargo dicha posibilidad se vio ampliada y desregulada con la Ley 27333 la misma que en el literal k) del articulo 5 faculta a los notarios a efectuar declaración de prescripción adquisitiva sobre inmuebles o terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificación.
Que quiso decir el legislador cuando dictó esta norma? acaso que el notario podía intervenir en todos los casos de prescripciones adquisitivas de bienes inmuebles con o sin fábrica?
Pues bien este es un problema que de alguna u otra forma ha tratado de ser regulado por órgano correspondiente como es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, como por ejemplo por medio de la Directiva 013-02003-SUNARP/SN.
Sin embargo entendemos del contexto de las normas planteadas así como de las últimas resoluciones del tribunal registral, que los criterios aplicados, a pesar de las directivas expedidas, son diversos, puesto que para algunos las normas por tener un contenido finalista son mucho más amplias, permitiendo la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio en virtud de acta notarial en más casos que los antes mencionados, en tanto que en otros casos se toma de una forma mas restrictiva.
De las normas entendemos que la prescripción adquisitiva aplicada en sede notarial solo afecta a los bienes inmuebles respecto de los cuales se regularizan fábricas (al amparo de la Ley 27157 y su reglamento) y terrenos que no cuentan con edificaciones ubicados en zonas urbanas (Ley 27333), por lo que se elimina la posibilidad que dicha declaración de prescripción adquisitiva sea declarada respecto de bienes inmuebles con edificación respecto de los cuales no haya regularizaciones de fábrica o respecto de bienes inmuebles sujetos a reglamento interno, respecto de los cuales no se haya efectuado modificación o ampliación de la fábrica pre - existente.
Sin embargo nosotros consideramos un obstáculo dichos supuestos, puesto que las distintas normas en vez de aclarar la situación planteada en torno a esta normatividad han conducido a diversos planteamientos de solución no solo por parte de los usuarios que son los mayores y directos interesados en la inscripción de sus títulos, sino también por parte de los Registradores Públicos asi como del Tribunal Registral, ente que ve en última instancia las decisiones (ya sean observaciones, liquidaciones o tachas) de los registradores que son apeladas, y que se ven claramente en las observaciones contenidas en las resoluciones insertas en el presente trabajo así como en las mismas decisiones a las que ha llegado el tribunal respecto de las mismas.
¿Por qué la norma que dio la posibilidad de declarar prescripción adquisitiva a los notarios respecto de bienes inmuebles sobre los cuales se regulariza una fábrica y posteriormente respecto de terrenos que no cuenten con edificación, no faculta a dichos notarios públicos a proceder con la declaración de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles que cuenten con una fábrica que se encuentre declarada y respecto de la cual no existe una modificación o ampliación sujeta a regularización?.
Si la finalidad de la norma es que el usuario pueda agilizar sus trámites de inscripción de dominio, garantizando la seguridad jurídica respecto de dichos inmuebles, eliminándose de esta forma los engorrosos trámites a los que estaba sometido para declarar la prescripción adquisitiva de su inmueble mediante un procedimiento abreviado en vía judicial, ¿porque no es factible que la misma también sea ampliada respecto de bienes inmuebles que cuenten con una fábrica, que como dijéramos anteriormente, no se encuentre sujeta a regularización de ampliación o modificación de la misma?.
Téngase presente que el trámite a realizar por el notario es uno no contencioso, por lo que de haber un problema, es decir en caso de plantearse una oposición respecto del trámite de prescripción adquisitiva, dicha declaración sólo y únicamente puede ser vista en sede judicial, siendo además que los trámites efectuados ante notario revisten las seguridades pertinentes puesto que el mismo cumple con verificar el inmueble respecto del cual se solicita la declaración de prescripción adquisitiva así como se efectúan las publicaciones correspondientes con la finalidad de no perjudicar a los terceros que tuviesen derechos respecto del inmueble a prescribir.
Creemos que la finalidad de la norma es buena, puesto que la misma quiere de alguna forma que exista una relación entre la realidad registral y la realidad formal, es decir entre quienes son registralmente propietarios y quienes se consideran como tales y de no ser así, permite que aquellas personas que tiene tal derecho lo salvaguarden mediante la declaración correspondiente.
Cabe efectuar una aclaración en cuanto al problema que planteamos y es que de efectuarse la ampliación de las facultades conferidas al notario en cuanto a declaraciones de prescripción adquisitiva de inmuebles que cuenten con una fábrica registrada y que no efectúan regularizaciones de ampliación o modificación de las mismas, deberá ser en razón de inmuebles ubicados en zonas urbanas.
BIBLIORAFÍA
1.- PAPAO, KIPER, DILLO, CANESSE... “Derechos Reales”, Tomo III, Editorial De Palma, Buenos Aires - Argentina, Año 1993, 335 Páginas.
2.- FACULTAD DE DERECHO DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ... “Derecho”, Fondo Editorial, Año 1991, Lima - Perú, 470 Páginas.
3.- ARIAS SCHREIBER PEZET, Max... “Exégesis”, Tomo IV, 1º Edición - Derechos Reales, Librería Studium, Lima - Perú, 324 Páginas.
4.- PUIG BRUTAU... “Caducidad, Prescripción Extintiva y Usucapión”, Barcelona, 1988.
5.- LA CRUZ Y RIVERO... “Elementos del Derecho Civil”, Tomo III- Derechos Reales 1 y 2 parte, Posesión y Propiedad, Barcelona, 1987.
6.- ARIAS SCHREIBER PEZET, Max y QUIROZ CARDENAS, Carlos... “Exegesis”, Tomo X Registros Públicos, 1º Edición, Gaceta Jurídica, setiembre del 2001, 341 Páginas.
7.- JORGE MOSTO, Nestor... “Derechos Reales”, Tomo II, Editorial Astrea, Buenos Aires - Argentina, Año 2000, 623 Páginas.
8.- D´ORS... “Derecho Privado Romano”, Sexta Edición, Pamplona, 1986.
9.- ALBALADEJO... “La prescripción de la acción reivindicatoria”, Anuario de Derechos Civil, 1997.
10.- SIGUAS RIVAS, Julian... “Prescripción Adquisitiva y Título Supletorio en Sede Notarial (Ley 27157 - 27333)”, 1º Edición, Librería y Ediciones Jurídicas, agosto del 2000, 221 Páginas.
11.- GONZALES BARRON, Gunther Hernán... “Comentarios a la nueva legislación inmobiliaria”, 1º Edición, Ara Editores, Lima - Perú, Agosto de 1999, 246 Páginas.
12.- DE PABLO CONTRERAS... “Prescripción de la acción reivindicatoria”, Madrid, 1996.
13.- GONZALES BARRON, Gunther... “Estudio de la nueva legislación sobre predios urbanos”, 2º Edició, Juristas Editores, setiembre del 2001, 593 Páginas.
14.- JUNTA DE DECANOS DEL COLEGIO DE NOTARIOS DEL PERU, Revista El Notario Peruano, Año 2004, 412 Páginas.
--------------------------------------------------------------------------------
[1] SIGUAS RIVAS, Julian... Prescripción Adquisitiva y Titulo Supletorio, 1º Edición, año 2000, 221 PP, Pag. 19
[2] En lo que concierne a la exclusividad, esta no es otra cosa que lo que la doctrina tradicional ha denominado el carácter “erga omnes”, es decir la oponibilidad absoluta del derecho de propiedad. Es esta la oponibilidad la que convierte a la propiedad en el vehículo idóneo para internalizar las externalidades. FACULTAD DE DERECHO DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERÚ... Derecho, Nº 45, Fondo Editorial, año 1991, Pg 138.
[3] Ibiden; pag40.
[4] FERDINAND CUADROS VILLENA, Carlos... Derechos Reales; primera edición, Lima 1995; 725 pp; p. 405.
[5] Artículo 21 de la Ley N° 27157: “la prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Titulo es declarada notarialmente a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el articulo 5° de la presente ley”.
[6] Articulo 1 del Reglamento de la Ley N° 27157: “El presente reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”
[7] GONZALES BARRON, Gunther... Estudio de la Nueva Legislación sobre Predios Urbanos, 2º Edición, año 2001, Juristas Editores, 593 PP, Pag 87.
[8] Resolución N° 077-2005-SUNARP-TR-L de fecha 16 de febrero del 2005 expedida en la ciudad de Lima, siendo el apelante Pool Rivera Cárdenas, el titulo materia de apelación el N° 10125 del 22 de septiembre del 2004 presentado para su calificación en el Registro de Predios, el recurso de apelación en virtud de la hoja de trámite N° 55188 del 26 de noviembre del 2004.
[9] Articulo 36º del Reglamento de la Ley 27157 “procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio.
El notario solicitará al registro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado”.
[10] Articulo 5 de la ley 27333 “el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21º de la Ley 27157 se tramitará exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, certificación el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, de acuerdo al siguiente trámite:
a) la solicitud se presentará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley 26662, en tanto no contravenga lo dispuesto en la Ley 27157 y la presente ley.
b) recibida la solicitud, el notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los Inc. 1) 2) y 3) del articulo 505º del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años de edad, quienes declararan que conocen al solicitante y especificaran el tiempo que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.
c) el notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por tres veces con intervalos de 3 días en el diario oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional.
En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del notario donde se hace el trámite. Asimismo solicitar al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.
d) sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.
e) el notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, asi como el resultado de la declaración de quienes se encuentran en los predios colindantes.
f) transcurrido el término de 25 días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición , el notario completará el formulario registral o elevar escritura pública la solicitud en ambos casos declarando adquisitiva la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertará a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los registros públicos sólo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos.
g) si existe oposición de algún tercero el notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral de ser el caso.
h) el notario presentará a los registros públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley 27157.
i) el instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es titulo suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.
j) los términos se cuentan por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el articulo 141 del Código Procesal Civil.
k) el presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”
Abogada
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